রিয়েল এস্টেট ক্ষমতা

বাংলাদেশ একটি উদীয়মান অর্থনীতি যা শীঘ্রই রিয়েল এস্টেট সহ ট্রিলিয়ন ডলারের সেগমেন্টে পা রাখবে এই রূপান্তরে অবিচ্ছেদ্য ভূমিকা পালন করবে, ইন্ডাস্ট্রির লোকজনের মতে।

সাম্প্রতিক বছরগুলিতে দেশের রিয়েল এস্টেট সেক্টর উল্লেখযোগ্য বৃদ্ধি পেয়েছে এবং এটি বর্ধিত নগরায়ন, ক্রমবর্ধমান আয় এবং ক্রমবর্ধমান মধ্যবিত্ত শ্রেণীর সহ বিভিন্ন কারণকে দায়ী করা যেতে পারে।

ফলস্বরূপ, রিয়েল এস্টেট বিনিয়োগের জন্য একটি আকর্ষণীয় বিকল্প হয়ে উঠেছে।

বাংলাদেশ পরিসংখ্যান ব্যুরোর তথ্য অনুযায়ী, ২০২২-২৩ অর্থবছরে মোট দেশজ উৎপাদনে (জিডিপি) রিয়েল এস্টেট সেক্টরের অবদান ছিল ৭.৯৩ শতাংশ। অর্থনীতিতে সেক্টরের ক্রমবর্ধমান ভূমিকা তুলে ধরে, এটি পূর্ববর্তী বছরের তুলনায় একটি উল্লেখযোগ্য বৃদ্ধি চিহ্নিত করেছে।

রূপায়ন সিটির প্রধান নির্বাহী কর্মকর্তা এম মাহবুবুর রহমান বলেন, রিয়েল এস্টেট খাতে বর্তমানে বাংলাদেশে তৃতীয় সর্বোচ্চ সংখ্যক কর্মী রয়েছে। একটি উদীয়মান শিল্প হিসাবে, এটি বিনিয়োগের জন্য একটি নিরাপদ জায়গা হয়ে উঠেছে।

বাংলাদেশ দ্রুত নগরায়ণ প্রত্যক্ষ করছে এবং মানুষ তাদের গ্রাম থেকে শহরে যেতে পছন্দ করছে। এই পরিস্থিতি আবাসিক বা বাণিজ্যিক স্থানগুলির জন্য একটি ধ্রুবক আবেদন তৈরি করছে।

সম্পদের জন্য আরেকটি আকর্ষণীয় বিষয় হল যে মূল্যস্ফীতি, মন্দা বা অন্য কোনো বিপর্যয় সত্ত্বেও তাদের দাম কখনোই কমে না, এই বিনিয়োগকে নিরাপদ এবং ঝুঁকিমুক্ত করে বিনিয়োগকৃত মূলধনের নিশ্চিত প্রশংসার সাথে, তিনি যোগ করেন।

তবে রিয়েল এস্টেটে বিনিয়োগে কিছু বিপত্তি রয়েছে। প্রথমটি হল যে জমির স্বল্পতা বিনিয়োগকারীদেরকে তাদের কেনার জন্য একটি ভাগ্য দিতে বাধ্য করছে কারণ বেশিরভাগ ক্ষেত্রেই যথেষ্ট মূলধন বিনিয়োগের প্রয়োজন হয়, যা বাজারকে সীমিত করে।

রহমান বলেন, "তারল্য নিয়েও উদ্বেগ রয়েছে কারণ সম্পত্তি বিক্রি করা বেশিরভাগই স্টক, সোনা বা অন্যান্য ধরনের সম্পদের তুলনায় দ্রুত করা যায় না," রহমান বলেন।

বাংলাদেশ ফাইন্যান্সের ব্যবস্থাপনা পরিচালক মোঃ কায়সার হামিদ বলেন, রিয়েল এস্টেটে বিনিয়োগের সুবিধা দীর্ঘমেয়াদী ভিত্তিতে অন্য যেকোনো বিকল্পের চেয়ে ভালো।

সরকার প্রায় প্রতি বছরই অঘোষিত অর্থের জন্য কিছু শিথিলতা দেয় যাতে যারা বৈধ উপায়ে অঘোষিত অর্থ উপার্জন করেছেন তারা রিয়েল এস্টেট খাতে বিনিয়োগ করে তা সাদা করতে পারেন।

আরেকটি উল্লেখযোগ্য দিক হল সম্পত্তি থেকে উত্পন্ন ভাড়া আয়। বাংলাদেশে ভাড়ার বাজার, বিশেষ করে ঢাকা এবং চট্টগ্রামে, স্থিরভাবে বৃদ্ধি পেয়েছে। নগরায়ণ এবং জনসংখ্যা বৃদ্ধির দ্বারা চালিত আবাসিক এবং বাণিজ্যিক উভয় সম্পত্তির চাহিদা ভাড়া আয়ে অবদান রেখেছে, যা জিডিপিতে সেক্টরের অবদানকে যুক্ত করেছে।

হামিদ বলেন, জনগণকে রিয়েল এস্টেট খাতের মূলধন লাভের ওপর বছরে কর দিতে হয়, যা অন্য আয় বা বিনিয়োগে হয় না।

রিয়েল এস্টেট অ্যান্ড হাউজিং অ্যাসোসিয়েশন অব বাংলাদেশের (রিহ্যাব) সভাপতি আলমগীর শামসুল আলামিন কাজল বলেছেন যে খাতটি বিনিয়োগের জন্য সবচেয়ে নিরাপদ এবং অর্থনীতিতে এর গুরুত্ব উল্লেখযোগ্য। তাই দেশি-বিদেশি বিনিয়োগকারীদের কাছে এটিকে আরও শক্তিশালী ও আকর্ষণীয় করে তোলার জন্য সকলেরই চেষ্টা করা উচিত। কাজল আরও উল্লেখ করেছেন যে রিয়েল এস্টেট সংস্থাগুলি পরিকল্পিতভাবে সর্বাধিক জমি ব্যবহার শুরু করেছে। উপরন্তু, নির্মাতারা মধ্যবিত্তদের জন্য অ্যাপার্টমেন্ট নির্মাণ শুরু করেছেন।

রিহ্যাব সভাপতি যোগ করেন, "সরকারের উচিত খাতটিকে অগ্রাধিকার দেওয়া এবং পরবর্তী বাজেটে একটি সেক্টর-বান্ধব নীতি প্রণয়ন করা, এটি যে কর্মসংস্থানের সুযোগ তৈরি করে তা বিবেচনা করে," যোগ করেন রিহ্যাব সভাপতি৷ তিনি সরকারকে সম্প্রতি বর্ধিত নিবন্ধন ফি কমানোরও পরামর্শ দেন। পরিবর্তে, সরকার প্রথমবার ক্রেতাদের জন্য বিশেষ সুবিধা ঘোষণা করতে পারে, যেমন রেজিস্ট্রেশন ফিতে ব্যাপক ছাড়, আলামিনের মতে।

তদুপরি, তিনি সম্পত্তি/ফ্ল্যাট ক্রেতাদের সহজ এবং দীর্ঘমেয়াদী গৃহঋণ প্রসারিত করার প্রয়োজনীয়তার উপর জোর দেন, পাশাপাশি রিয়েলটরদের সুরক্ষার জন্য একটি বিশেষ রিয়েল এস্টেট আইন বাস্তবায়নের উপর জোর দেন। "সরকার আর্থিক প্রতিষ্ঠানগুলির জন্য তাদের তহবিলের একটি নির্দিষ্ট শতাংশ গৃহঋণ প্রার্থীদের জন্য বরাদ্দ করা বাধ্যতামূলক করতে পারে কারণ যাদের সত্যিকারের একটি গৃহ ঋণের প্রয়োজন তারা তা পাচ্ছেন না।

অর্থনীতিতে বৈচিত্র্য আনতে তিনি অন্যান্য অঞ্চলে প্রবৃদ্ধি নিশ্চিত করতে রাজধানীর বাইরে পাইকারি বাজার স্থাপনের পরামর্শ দেন। "সর্বশেষে, সরকারকে রিয়েল এস্টেট এবং শিল্প খাতে অপ্রকাশিত অর্থ ব্যবহারের জন্য প্রশ্নাতীত সাধারণ ক্ষমা প্রদান করা উচিত।" আলামিনের মতে, 2020 সালে যখন এই সুবিধাটি আবাসন খাতে সম্প্রসারিত হয়েছিল, তখন এটি 20,000 কোটি টাকা বিনিয়োগ আকর্ষণ করেছিল এবং সে বছর সরকারকে 2,000 কোটি টাকা করে আয় করেছিল।

সেন্টার ফর পলিসি ডায়ালগের গবেষণা পরিচালক অর্থনীতিবিদ খোন্দকার গোলাম মোয়াজ্জেম বলেন, রিয়েল এস্টেট এখনো বিনিয়োগের জন্য একটি লাভজনক খাত।

বাংলাদেশে রিয়েল এস্টেট খাতের অগ্রগতি মানুষের আয়ের সঙ্গে একটি ঘনিষ্ঠ সম্পর্ক তৈরি করেছে। যেহেতু মানুষের আয় বাড়ছে এবং একদল লোকের মধ্যে সঞ্চয় বাড়ছে, তারা এখন নিজেদের বাড়ির মালিক হওয়ার জন্য রিয়েল এস্টেটে বিনিয়োগ করছে।

"প্রথম দিকে, চাহিদা ছিল শুধুমাত্র বাসস্থান বা থাকার জায়গার জন্য। কিন্তু এখন, এটি একাধিক উদ্দেশ্যে ব্যবহার করা হচ্ছে," তিনি বলেন।

সেক্টরে একটি মাধ্যমিক বাজারও তৈরি করা হয়েছে, যেখানে লোকেরা আরও অর্থ উপার্জনের জন্য জমি, ফ্ল্যাট এবং অ্যাপার্টমেন্ট বিক্রি এবং পুনঃবিক্রয় করে ক্রয় করে।

এ ছাড়া নতুন এলাকাসহ ‘ঢাকা এরিয়া প্ল্যান’ প্রণয়ন করে সরকার।

নতুন পরিকল্পনার সুবিধা নিয়ে, রিয়েলটর এবং ল্যান্ড ডেভেলপাররা নিচু এলাকা, পানির নিচে এবং জলাভূমি ভরাট করে তবে পরিবেশবাদীদের এই বিষয়ে গুরুতর অভিযোগ রয়েছে, মোয়াজ্জেম যোগ করেছেন।

ইস্টার্ন ব্যাংক লিমিটেডের বিজনেস, রিটেইল এবং এসএমই ব্যাংকিং প্রধান সৈয়দ জুলকার নায়েন বলেন, লোকেরা সবসময় তাদের বিনিয়োগ বৃদ্ধির জন্য উপযুক্ত উপায় খোঁজে এবং এই লক্ষ্যে রিয়েল এস্টেট একটি ভালো বিকল্প হতে পারে।

"অন্যান্য দেশের মতো, একজন উপার্জনকারী ব্যক্তি, আয় এবং সঞ্চয় নির্বিশেষে, বাংলাদেশে একটি বাড়ির মালিক হওয়ার লক্ষ্য রাখে। "আমার নিজের বাড়িতে বসবাস" এর একটি আবেগপূর্ণ দৃষ্টিভঙ্গি থাকা সত্ত্বেও এটি একটি গণনাকৃত বিনিয়োগেরও আহ্বান জানায়," তিনি যোগ করেন।

নায়েন আরও বলেন যে এই ধরনের দীর্ঘমেয়াদী সিদ্ধান্তের কিছু ঝুঁকির কারণ রয়েছে, যেমন উচ্চ প্রাথমিক নগদ বিনিয়োগ, সম্পত্তির অবমূল্যায়ন, তাৎক্ষণিক তারল্য ইত্যাদি।

সিটি ব্যাংকের রিটেইল বিভাগের প্রধান অরূপ হায়দার বলেন, ফ্ল্যাটের চাহিদা দৃশ্যত প্রাক-কোভিড স্তরে এবং অবশ্যই, সরবরাহের অভাব ছিল না যা রিয়েল এস্টেট বাজারকে আগের মতো প্রাণবন্ত করেছে।

দীর্ঘমেয়াদী বিনিয়োগের অনেক সুযোগ না থাকার কারণে, রিয়েল এস্টেট বিনিয়োগের জন্য মানুষের এক নম্বর পছন্দ, বিশেষ করে মধ্য ও উচ্চ-মধ্যবিত্তদের জন্য। কোভিড -১৯ এর সাথে আর উদ্বেগ নেই, লোকেরা কেবল তাদের বিনিয়োগের অভিপ্রায় প্রকাশ করতে শুরু করেছে, যা মহামারীর আগে একই ছিল।